Wynajem przez Booking i Airbnb a podatki. Jak rozliczyć najem?
Wrzucenie oferty mieszkania na Booking czy Airbnb to dziś zaledwie kilka kliknięć. Pieniądze od gości trafiają prosto na konto, a my cieszymy się dodatkowym zarobkiem.
Czy to oznacza, że automatycznie prowadzisz działalność gospodarczą? Nie. Czy to oznacza, że nie musisz płacić podatków? Absolutnie nie.
Temat podatków od najmu przez portale rezerwacyjne bywa mylący. Podatki od takich zysków musimy podzielić na dwa osobne koszyki: PIT (podatek dochodowy) oraz VAT. Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak rozliczyć wynajem i nie wpaść w najczęstsze pułapki.
1. Najem prywatny czy już działalność gospodarcza?
Sam fakt korzystania z zagranicznego portalu nie przesądza, że musisz od razu zakładać firmę. Wiele zależy od tego, jak to robisz.
Jeśli wynajmujesz swoje własne mieszkanie okazjonalnie (np. wyjeżdżasz na miesiąc na wakacje i w tym czasie wpuszczasz turystów), to zazwyczaj mówimy o najmie prywatnym.
Jeśli jednak wynajmujesz kilka mieszkań lub domków przez cały rok, zatrudniasz firmę do sprzątania, regularnie pierzesz pościele, dodajesz śniadania w cenie, a Twoje działania są w pełni ciągłe i zorganizowane – urząd skarbowy może uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą. Zawsze ocenia się całokształt działań.
2. PIT przy najmie prywatnym, czyli podatek od przychodu
Jeśli Twój wynajem łapie się na najem prywatny, rozliczasz go w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stawka wynosi 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie. Jeśli przekroczysz tę kwotę, od nadwyżki płacisz 12,5%.
Ważne! Ryczałt to podatek od przychodu. Oznacza to, że nie możesz odliczyć od niego żadnych kosztów (ani za prąd, ani za remont, ani za prowizję dla portalu).
Przykład: jeśli gość zapłacił za pobyt 1000 zł, to podatek ryczałtowy wynosi 85 zł (8,5% z 1000 zł). Nawet jeśli Booking zabrał z tego 150 zł prowizji i fizycznie na konto dostałeś 850 zł, podatek płacisz od pełnej kwoty 1000 zł.
3. VAT od samego najmu (noclegów)
Najem krótkoterminowy dla turystów to w świetle prawa usługa zakwaterowania, a nie zwykły najem mieszkalny. Oznacza to, że co do zasady jest on opodatkowany stawką 8% VAT.
Ale spokojnie! Istnieje tzw. zwolnienie podmiotowe z VAT. Jeśli Twoja sprzedaż w ciągu roku nie przekracza określonego limitu (na 2026 r. przyjmujemy 240 000 zł), nie musisz rejestrować się jako czynny podatnik VAT ani doliczać go do ceny noclegów dla gości.
4. Największa pułapka! VAT od prowizji portalu
Tutaj myli się najwięcej osób. Możesz być zwolniony z VAT od swoich noclegów (bo nie przekraczasz limitu 240 000 zł), ale mimo to musisz zapłacić VAT od prowizji portalu!
Dlaczego? Booking (Holandia) i Airbnb (Irlandia) to firmy zagraniczne. Wystawiają Ci fakturę za prowizję bez podatku. Zgodnie z przepisami, w takiej sytuacji obowiązek doliczenia podatku spada na nabywcę – czyli na Ciebie. To zjawisko nazywa się importem usług.
Jak to wygląda w praktyce?
- Musisz złożyć w urzędzie zgłoszenie VAT-R (rejestracja do transakcji unijnych – tzw. VAT-UE).
- Jeśli portal pobrał 200 zł prowizji, musisz od tego sam wyliczyć polski VAT (stawka 23%). 23% z 200 zł to 46 zł. Tę kwotę wpłacasz do polskiego urzędu skarbowego.
- Składasz specjalną deklarację (zazwyczaj VAT-9M, jeśli nie jesteś czynnym podatnikiem VAT).
Nierozliczenie tego podatku to jeden z najczęstszych powodów wezwań z urzędu skarbowego!
5. A co z agroturystyką?
Często słyszymy: „Mam domek na wsi, więc prowadzę agroturystykę i nie płacę żadnych podatków”. To mit. Zwolnienie z PIT dla agroturystyki ma pewne warunki. Wolne od podatku dochodowego są pokoje tylko wtedy, gdy:
- znajdują się w budynku mieszkalnym (odpadają wolnostojące domki letniskowe/góralskie),
- są położone na terenie wiejskim,
- należą do osoby prowadzącej aktywne gospodarstwo rolne,
- ich liczba nie przekracza 5 pokoi.
Uwaga: zwolnienie z PIT nie oznacza braku VAT. Nawet jeśli dom spełnia warunki zwolnienia z podatku dochodowego i właściciel prawidłowo nie płaci PIT, nadal pojawia się obowiązek rozliczenia VAT-9M od prowizji pobieranej przez zagraniczny portal rezerwacyjny.
Wynika to z zasad dotyczących importu usług, które są niezależne od zwolnienia z podatku dochodowego dla rolników. W praktyce łatwo ten obowiązek przeoczyć, co może prowadzić do zaległości podatkowych.
Chcesz wynajmować bez stresu o rozliczenia?
Chcesz zacząć wynajmować nieruchomość i nie martwić się o błędy w rozliczeniach? Nie wiesz, jak prawidłowo wypełnić formularz VAT-R lub złożyć deklarację VAT-9M? Zgłoś się do naszego biura — pomożemy Ci przejść przez formalności, poprawnie skonfigurujemy Twoje rozliczenia, a Ty skupisz się wyłącznie na przyjmowaniu gości.
Powiązane: Księgowość JDG
Treść ma charakter informacyjny i edukacyjny, nie stanowi porady podatkowej w indywidualnej sprawie. Stan prawny na dzień publikacji.
